Оцінка квартири в новобудові без документів на власність: особливості

Уяви ситуацію: людина вклала гроші в квартиру на 14-му поверсі будинку, якого ще навіть не звели під дах. Будинок росте, гроші сплачені забудовнику, є договір і квитанції — а права власності на квартиру ще немає, бо немає самої квартири як завершеного об’єкта нерухомості. І раптом цю саму інвестицію потрібно оцінити: для застави в банку, для суду, для поділу майна при розлученні, для спадку. Що тоді оцінює оцінювач, якщо юридично оцінювати особливо нічого — квартири як окремого об’єкта права ще не існує? Я стикаюся з такими об’єктами на виїздах регулярно, і саме тому вирішив розкласти цю тему по поличках.

Коротко

• Квартира в недобудованому будинку — це не «нерухомість» у класичному розумінні, а майнове право (найчастіше — спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості).
• Оцінюється не сама квартира, а право вимоги на неї — це принципово інший об’єкт оцінки з іншою методикою.
• Банки приймають таке право в заставу (найчастіше за програмою єОселя), але зі знижуючими коефіцієнтами і жорсткішими умовами, ніж для готового житла.
• Ключовий ризик оцінки — недобудова: чим менша готовність об’єкта, тим вища знижка до вартості права.
• Головні документи для оцінки — не техпаспорт і не свідоцтво про власність (їх ще нема), а договір з забудовником, дозвіл на будівництво, витяг з реєстру речових прав про спеціальне майнове право.
• З 2022 року діє закон про гарантування речових прав на майбутні об’єкти нерухомості — саме він визначає, що взагалі можна оцінювати і заставляти на цьому етапі.
• Я не оцінювач і не юрист — у статті пояснюю логіку процесу з погляду людини, яка бачить ці об’єкти на виїздах, а не даю юридичного висновку по конкретному будинку.

Чому тут взагалі виникає питання «без документів»

Коли будинок зданий в експлуатацію, у власника з’являється право власності на конкретну квартиру — з адресою, поверхом, площею, кадастровим (умовним) номером, зафіксованими в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. До цього моменту такого об’єкта права юридично не існує. Є будинок як об’єкт незавершеного будівництва, і є твоя частка інвестицій у нього, оформлена як майнове право.

Раніше, до 2022 року, це «право» часто взагалі ніяк не реєструвалося окремо — люди довіряли самому договору з забудовником та отриманим квитанціям про оплату. Це створювало велике поле для зловживань: одну й ту саму квартиру продавали двічі, забудовник міняв поверховість чи призначення приміщень без згоди інвесторів, а довести свої права в разі банкрутства забудовника було майже неможливо.

Тому в 2022 році ухвалили закон, який дозволив створити механізми для прозорого та безпечнішого залучення коштів фізичних і юридичних осіб у будівництво — зокрема, щоб запобігти продажу приміщень в об’єкті будівництва, на яке відсутнє право виконання будівельних робіт, і запобігти подвійному продажу тих самих приміщень. Це закон «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 2518-IX — на практиці саме він тепер визначає, що і як реєструється, поки будинок будується.

Що таке спеціальне майнове право простими словами

Не заглиблюючись у юридичні тонкощі (це вже не моя територія, а юриста), поясню логіку. Спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва чи майбутній об’єкт нерухомості — це різновид майнового права, яке полягає у володінні й розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Воно виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідну нерухомість (стаття 4 закону № 2518-IX).

Простіше кажучи: поки будинок будується, твоя інвестиція в конкретну квартиру — це не право власності на квартиру, а зареєстроване право вимоги на неї, яке в майбутньому конвертується у звичайне право власності. Важливий нюанс: спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а первинна реєстрація такого права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва — тобто спочатку право реєструють на забудовника чи девелопера, а вже потім, після оплати, воно передається чи обтяжується на користь конкретного покупця.

Це критично важливо розуміти перед оцінкою: якщо в договорі з забудовником ти бачиш формулювання типу «інвестиційний договір», «попередній договір купівлі-продажу» чи «договір бронювання» без згадки про реєстрацію спеціального майнового права у державному реєстрі — це привід насторожитися і поставити питання юристу забудовника, а не оцінювачу.

Що саме оцінюється, коли немає готової квартири

Це, мабуть, найголовніший момент усієї теми, і саме тут найчастіше плутають людей, які раніше стикалися лише з оцінкою готового житла.

Об’єкт оцінки — не квартира, а право

Коли банк, суд чи нотаріус просять оцінку квартири в новобудові без документів на власність, оцінювач не оцінює «квартиру» в тому сенсі, в якому він оцінював би вже готову нерухомість. Формально об’єктом оцінки виступає майнове право — тобто спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості. Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»прямо відносить такі права до майнових прав, які підлягають оцінці нарівні з іншими правами, відмінними від права власності.

На практиці це означає інший підхід до розрахунку: оцінювач бере за основу очікувану вартість готового об’єкта (за аналогією з подібними квартирами в добудованих чи вже зданих будинках цього ж класу і району), а потім застосовує до неї коригування — знижки за незавершеність будівництва, ризики затримки здачі, ризики зміни проєктних характеристик і ризики банкрутства забудовника.

Чому ця вартість завжди нижча за вартість готової квартири

З практики оглядів можу сказати: різниця у вартості між правом на квартиру в будинку на етапі котловану і правом на квартиру в будинку, готовому на 90%, буває суттєвою — і це логічно. Що менша готовність об’єкта, то більше невизначеності: чи буде здано будинок у строк, чи не зміняться його технічні характеристики, чи не виникне проблем з фінансуванням у забудовника. Кожен із цих факторів оцінювач враховує через дисконт до потенційної ринкової вартості готового аналога.

Орієнтовно (і я підкреслюю — орієнтовно, бо конкретні коефіцієнти в кожного оцінювача й банку свої) логіка виглядає так:

Це не тарифна сітка, а узагальнена логіка — реальні цифри залежать від конкретного будинку, забудовника, банку і мети оцінки.

Які документи потрібні для оцінки без права власності

Оскільки техпаспорта і витягу про право власності на квартиру просто не існує, оцінювач працює з іншим пакетом документів. З практики оглядів такого типу об’єктів я б виділив головне:

• Договір з забудовником — купівлі майнових прав, пайової участі, чи будь-який інший, що фіксує факт і суму інвестиції. Важливо, щоб у ньому було чітко прописано, яке саме приміщення (номер, поверх, орієнтовна площа) відповідає інвестиції.
• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію спеціального майнового права — на забудовника або вже на конкретного інвестора, якщо передача оформлена.
• Дозвільна документація на будівництво — право на виконання будівельних робіт, дозвіл на будівництво, проєктна документація в частині, що стосується конкретного приміщення.
• Документи про фактичний стан будівництва — акти виконаних робіт, фотофіксація, довідка про відсоток готовності об’єкта (часто надається самим забудовником або технічним наглядом).
• Квитанції про оплату — підтвердження суми, вже вкладеної в об’єкт, і графіка платежів, що залишились.

Коли я приїжджаю на такий об’єкт (а по суті — на будмайданчик, а не в готову квартиру), я фіксую фактичний стан будівництва: на якому поверсі роботи, чи є комунікації, чи відповідає видима картина заявленому в документах відсотку готовності. Буває, що документи кажуть одне, а на майданчику видно зовсім інший темп робіт — і це прямо впливає на висновок.

З практики

Класична ситуація, яка трапляється часто: людина купує майнові права на квартиру на етапі, коли зведено лише кілька поверхів, і планує використати цю квартиру як забезпечення для іншого кредиту — наприклад, під час рефінансування чи додаткового позичання коштів на ремонт. Банк погоджується розглянути таку заставу, але просить оцінку. Оцінювач виїжджає на майданчик, бачить, що заявлена в документах готовність не відповідає видимому темпу робіт: за графіком мало бути закрито тепловий контур, а фактично стоять лише несучі стіни без вікон. У такому випадку я, як оглядач, чесно фіксую розбіжність між документами забудовника і фактичним станом — і це напряму впливає на підсумковий дисконт, який застосує оцінювач, а відповідно і на суму, яку готовий видати банк.

Інша типова ситуація — коли клієнт приносить «інвестиційний договір» десятирічної давнини, ще до ухвалення закону про гарантування речових прав, без жодної реєстрації в державному реєстрі. У такому разі перше, на що я звертаю увагу, — чи взагалі можливо оцінити це право у прив’язці до конкретного приміщення, чи мова йде фактично про право вимоги грошової суми до забудовника без гарантії отримання саме тієї квартири, яка малась на увазі спочатку. Це вже питання не до мене, а до юриста: наскільки такий договір захищений і чи варто взагалі розглядати цей об’єкт як заставу.

Порівняння: оцінка майнового права та оцінка готової квартири

Щоб краще зрозуміти, чим оцінка на етапі будівництва відрізняється від звичної оцінки готового житла, варто порівняти їх поруч. З практики оглядів я б виділив кілька ключових відмінностей, які варто тримати в голові, якщо ти вперше проходиш через цю процедуру.

Головний висновок з цієї таблиці простий: коли ти звертаєшся по оцінку на етапі будівництва, готуйся, що сама процедура огляду виглядатиме інакше — оцінювач і його оглядач (як я) працюють не з квартирою, а фактично з будівельним майданчиком і пакетом паперів забудовника. Це нормально, і це не означає, що оцінка «гірша» чи менш об’єктивна — просто інший об’єкт вимагає іншого підходу.

Які підходи до оцінки застосовують у такому випадку

Якщо коротко пояснити механіку без глибокого занурення в методологію (це вже територія сертифікованого оцінювача, не моя): зазвичай за основу береться порівняльний підхід — аналіз цін на подібні майнові права в сусідніх чи аналогічних об’єктах будівництва того ж класу, того ж забудовника чи району. До отриманої вартості застосовується коригування на індивідуальні характеристики (поверх, вид з вікна, орієнтація, площа) і додатковий дисконт на стадію готовності та ризики конкретного проєкту.

Рідше використовують витратний підхід — коли рахують, скільки вже фактично вкладено в будівництво станом на дату оцінки, і зіставляють цю суму з ринковою вартістю аналогічного готового об’єкта. Цей підхід корисний, коли на ринку мало прямих аналогів для порівняльного методу — наприклад, якщо забудовник унікальний для регіону або проєкт нетиповий.

Ще одна ситуація, яку я бачив не раз: клієнт хоче використати майнове право на квартиру в новобудові як частину внеску при купівлі іншого житла — наприклад, продати право вимоги і додати ці кошти до першого внеску по іпотеці на вторинному ринку. Тут оцінка потрібна не для застави, а для визначення реальної ринкової ціни продажу самого права. І тут я завжди раджу клієнтам: не орієнтуватися лише на суму, вже сплачену забудовнику, бо ринкова вартість права на цей момент може відрізнятися як у більшу, так і в меншу сторону — залежно від того, як змінилися ціни на цей конкретний будинок з моменту купівлі.

Оцінка для банку: як це виглядає в контексті єОселя та іпотеки

Питання оцінки майнових прав особливо актуальне для покупців, які хочуть скористатися пільговою іпотекою на етапі будівництва. Програма єОселя передбачає можливість придбати квартиру в новобудові або майнові права на квартиру в будинку, що будується. Це означає, що держава і банки визнають майнові права як повноцінний об’єкт для пільгового кредитування, а не лише готове житло.

Механізм застави при цьому дворівневий: на етапі видачі кредиту оформлюється іпотека майнових прав на нерухоме майно або майбутній об’єкт нерухомості, а вже після державної реєстрації права власності на нерухоме майно — іпотека безпосередньо нерухомого майна, майнові права на яке були набуті із залученням кредиту. Простими словами: спочатку банк бере в заставу твоє право вимоги на квартиру, а коли будинок здають і ти оформлюєш власність — застава автоматично «перетворюється» на звичайну іпотеку готової нерухомості.

Загальний порядок отримання іпотеки на етапі будівництва не сильно відрізняється від стандартного: подання заяви в Дії, розгляд заяви банком і попереднє рішення протягом 24 годин, вибір пропозиції конкретного банку, надання документів позичальника і поручителів, пошук квартири, її оцінка та підготовка супровідних документів, підписання документів та видача кредиту. Різниця в тому, що на етапі «оцінка квартири» оцінювач працює саме з майновим правом, а не з готовим об’єктом, і саме тому результат оцінки може виявитися нижчим за суму, яку клієнт вже фактично вклав у забудовника.

Тут важливий практичний момент, який я неодноразово бачив на виїздах: якщо експертна оцінка перевищує погоджену суму іпотеки — різницю доплачує покупець, а якщо оцінка нижча — банк видає лише суму за оцінкою. Тобто якщо оцінювач через дисконт за незавершеність будівництва визначить вартість права нижчою, ніж очікував клієнт, — саме клієнту доведеться покривати різницю з власної кишені. Це варто розуміти ще на етапі вибору квартири, а не постфактум.

Чому банки взагалі готові приймати недобудовану нерухомість як заставу

Логіка банку тут проста і прагматична: майнове право — це ліквідний актив, який має ринкову ціну (адже такі права купуються й продаються), і який конвертується у звичайну нерухомість після завершення будівництва. Ризик для банку компенсується підвищеним дисконтом при оцінці, страхуванням і, часто, вимогою про додаткове забезпечення на етапі до введення в експлуатацію. Банк, з яким я працюю найчастіше, у таких випадках додатково перевіряє репутацію забудовника і його присутність у реєстрі проблемних об’єктів — це стандартна практика для мінімізації ризику.

Ризики, які варто враховувати покупцю

Ризик недобудови і банкрутства забудовника

Це головний ризик, і саме через нього виникає весь дисконт до вартості майнового права. Якщо забудовник зупиняє будівництво чи оголошує банкрутство, право вимоги на квартиру може перетворитися на право вимоги грошової компенсації в межах ліквідаційної маси — а це зовсім інша й значно менш приємна історія, ніж отримання готової квартири.

Ризик подвійного продажу і незареєстрованих прав

Закон про гарантування речових прав саме для того й приймався, щоб запобігти подвійному продажу приміщень в об’єкті будівництва, але це працює лише тоді, коли право дійсно зареєстроване в державному реєстрі. Якщо забудовник продає квартиру за старою схемою — без реєстрації спеціального майнового права — ризик подвійного продажу залишається реальним. З практики оглядів: якщо продавець майнового права не може показати витяг з реєстру, а лише договір і квитанції — це серйозний сигнал зупинитися і проконсультуватися з юристом, перш ніж платити за оцінку взагалі.

Ризик зміни технічних характеристик

Закон покликаний запобігти зміні технічних характеристик об’єкта — поверховості, функціонального призначення будівництва, технічних поверхів, горищ, підвалів — без згоди осіб, які придбали приміщення в об’єкті будівництва. До ухвалення закону забудовники часом «перепланували» проєкт уже в процесі будівництва — і покупець дізнавався про це вже після здачі будинку. Зараз такі зміни мають узгоджуватись із власниками зареєстрованих прав, але я все одно рекомендую клієнтам звіряти проєктну документацію з фактичним станом на кожному візиті на будмайданчик, якщо є можливість.

Ризик затримки реєстрації після здачі будинку

Навіть коли будинок зданий в експлуатацію, оформлення права власності на конкретну квартиру — окрема процедура, яка може тривати від кількох тижнів до кількох місяців, залежно від забудовника і навантаження на реєстраторів. Закон передбачає можливість реєструвати право власності на об’єкт будівництва та його складові частини — квартири, гаражні бокси та інші приміщення — за принципом «єдиного вікна», що теоретично мало пришвидшити процес, але на практиці строки все одно залежать від конкретного забудовника і регіону.

Де закінчується мій досвід

Я оглядаю об’єкти і фіксую їхній фактичний стан — це та частина роботи, яку я знаю зсередини за роки роботи з банками. Але є питання, у яких я свідомо не даю порад, бо це не моя компетенція:

• Юридична перевірка договору з забудовником та законності реєстрації спеціального майнового права — це територія юриста, який спеціалізується на будівельному праві. Я можу помітити відсутність витягу з реєстру, але не можу дати правовий висновок про дійсність договору.
• Точна методика розрахунку дисконту до вартості майнового права — це відповідальність сертифікованого оцінювача, який діє в межах закону про оцінку майна та затверджених методик. Моя роль на об’єкті — дати оцінювачу достовірну інформацію про фактичний стан будівництва, а не рахувати підсумкову вартість.
• Рішення банку про суму кредиту й умови застави — це рішення кредитного комітету конкретного банку на основі внутрішніх процедур ризик-менеджменту, на яке я не впливаю і яке не можу передбачити наперед.
• Питання оподаткування операцій з майновими правами — тут потрібна консультація податкового юриста чи бухгалтера, особливо якщо йдеться про перепродаж прав до завершення будівництва.

FAQ

Чи можна взагалі оцінити квартиру, якщо будинок ще не зданий в експлуатацію? Так, але оцінюється не квартира як готовий об’єкт нерухомості, а майнове право на неї — це юридично й методично інший об’єкт оцінки, з іншими підходами до розрахунку вартості.

Чи приймають банки майнові права як заставу для іпотеки? Так, зокрема програма єОселя прямо передбачає можливість придбання майнових прав на квартиру в будинку, що будується, з подальшою заставою цих прав, яка після здачі будинку перетворюється на звичайну іпотеку готової нерухомості.

Чому оцінка майнового права зазвичай нижча за суму, вже вкладену в забудовника? Через дисконт за ризики недобудови: чим менша готовність об’єкта, тим більша невизначеність щодо строків здачі, зміни проєкту чи фінансової стійкості забудовника, і це прямо впливає на розрахункову вартість права.

Що робити, якщо оцінка виявилась нижчою, ніж очікувалось, і банк готовий видати менше грошей?Різницю між сумою, необхідною для покупки, і сумою, схваленою банком за результатами оцінки, доведеться покривати з власних коштів — це стандартна практика, яку варто врахувати ще до вибору конкретної квартири.

Чи є ризик, що право на квартиру продадуть комусь іншому? Якщо спеціальне майнове право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ризик подвійного продажу суттєво знижується — саме для цього й приймався закон про гарантування речових прав. Якщо реєстрації немає — ризик залишається реальним, і тут варто консультуватися з юристом до укладення угоди.

Які документи обов’язково перевірити перед покупкою майнових прав у новобудові? Договір з забудовником, дозвіл на виконання будівельних робіт, витяг з реєстру речових прав про реєстрацію спеціального майнового права та актуальну довідку про фактичну готовність об’єкта будівництва.

Пов’язані матеріали

Якщо тема новобудов і документів на нерухомість тобі актуальна, раджу також переглянути матеріали Kvarto про різницю між покупкою в новобудові та на вторинному ринку, а також статтю про реалістичне планування першого внеску по іпотеці — вона допоможе зорієнтуватися в сумах, які знадобляться понад суму самого кредиту.

Матеріал має інформаційний характер і не є індивідуальною юридичною, фінансовою чи оціночною консультацією. Для рішень у конкретній ситуації звертайтеся до ліцензованих фахівців. Умови державних програм і законодавство щодо майнових прав на нерухомість змінюються — звіряйтеся з офіційними джерелами (Верховна Рада України, банки-партнери програми єОселя) перед прийняттям рішень.